Baugeldzinsen angestiegen
von Robert Haselsteiner (Gründer und Vorstand der Interhyp AG)

Das angekündigte Rettungspaket der US-Regierung und die damit verbundene Angst vor einer dramatisch höheren Staatsverschuldung haben in den vergangenen Tagen die Zinsmärkte weltweit bewegt und die Renditen von Anleihen um rund 0,30% steigen lassen. Gerade die Furcht vor der Finanzkrise hatte zuvor viele Anleger in sichere Staatsanleihen flüchten lassen. Die Sicherheitsprämie hat sich nun wieder abgebaut.

Steigende Langfristzinsen passen aber nur bedingt in das sehr schwache Bild, das die Konjunkturentwicklung in den USA und in Europa derzeit zeichnet. Schwache Arbeitsmarktzahlen und eine weitere Abschwächung des Konsums lassen in den USA sogar weitere Leitzinssenkungen erwarten. Auch in Euroland wächst der Druck auf die Europäische Zentralbank (EZB), die Leitzinsen zu senken. Die Konjunktur in Italien, Frankreich, Spanien und Deutschland ist angeschlagen und Irland offiziell in die Rezession gefallen.

Aber immer noch sieht die EZB nachlaufendes Inflationspotential und hält sich mit Zinssenkungen zurück.

In 2009 wird sich das jedoch ändern und wir erwarten sinkende Leitzinsen.

Viel schwieriger ist die Einschätzung der langfristigen Kapitalmarktzinsen. Hier wird sich erst in den kommenden Monaten entscheiden, ob die Investoren auf Inflation (durch hohe Staatsverschuldung) oder Deflation (aufgrund langwieriger Rezession) setzen. Wir gehen aber davon aus, dass auch bei sinkenden Renditen für Staatsanleihen die Konditionen für Baugeld nur bedingt profitieren werden, da die Banken aufgrund steigender Refinanzierungskosten die Margen erhöhen werden.




Für Baufinanzierungskunden bleibt es weiterhin empfehlenswert, nicht auf sinkende Zinsen zu spekulieren. Vielmehr sollten sie die aktuellen Zinsen nutzen und mit langen Zinsbindungen für Sicherheit sorgen. Die flache Zinskurve ermöglicht es weiterhin, ohne großen Aufpreis für Kalkulationssicherheit zu sorgen.

Da dabei das gesetzliche Kündigungsrecht nach zehn Jahren erhalten bleibt, besteht die Flexibilität, um von späteren Zinszyklen profitieren zu können. Für Anschlussfinanzierer bedeuten die flache Zinskurve und der Wegfall von Aufschlägen für Forward-Darlehen, dass sie derzeit Zinssicherheit bis zu fünf Jahre im Voraus zum Nulltarif erlangen können!

Ganz wichtig: Die Optimierung der Anschlusskondition ist einzig von der Einschätzung der zukünftigen Zinsentwicklung abhängig - unabhängig wie groß die Ersparnis oder der Aufpreis gegenüber der aktuellen monatlichen Belastung ist.

Auch Kunden, die 1998/1999 zu damals recht niedrigen Zinsen finanziert haben, müssen das Risiko, das mit einem Warten bis zum Ablaufdatum verbunden ist, daher sehr nüchtern bewerten und sollten jetzt handeln. Die Spezialisten für Anschlussfinanzierungen bei Interhyp können auf mehr als 70 Banken zugreifen und die nächste Zinsperiode optimieren.



Tendenz
kurzfristig: seitwärts
mittelfristig: seitwärts

Finanzkrise wirbelt Zinsen durcheinander
von Robert Haselsteiner (Gründer und Vorstand der Interhyp AG)

Die dramatische Zuspitzung der US-Bankenkrise in der vergangenen Woche hat zu einer Berg- und Talfahrt an den Kapitalmärkten geführt. Während sich die Aktienmärkte, getrieben durch hohen Verkaufsdruck, weltweit abwärts bewegten, hat die starke Nachfrage nach sicheren Staatsanleihen als Parkposition die Renditen sinken lassen. Erst mit der gestrigen Ankündigung der US-Notenbank (Fed) und des US-Finanzministers, an diesem Wochenende ein großes Sanierungspaket für die US-Finanzwirtschaft zu schnüren, ist es zu einer vorläufigen Beruhigung und damit auch zu einer Gegenbewegung an den Aktien- und Anleihemärkten gekommen.

Schon in den vergangenen Tagen haben die Notenbanken weltweit dem Finanzsystem viel Liquidität zugeführt, um Banken mit Refinanzierungsmöglichkeiten auszustatten. Die Leitzinsen haben aber sowohl die Fed als auch die Europäische Zentralbank vorerst unverändert belassen. Inzwischen ist jedoch mittelfristig davon auszugehen, dass die noch vor kurzem befürchteten Leitzinserhöhungen nicht kommen werden.

Die Konjunkturaussichten für 2009 haben sich in den letzten Wochen signifikant verschlechtert und auch die Rohstoff- und Energiepreise haben kräftig nach unten korrigiert. Aufgrund dieser Faktoren werden sowohl der direkte Preisdruck nachlassen als auch die Spielräume für Lohnerhöhungen geringer. Dies macht inflationstreibende Sekundäreffekte unwahrscheinlicher. Vor diesem Hintergrund steigt die Wahrscheinlichkeit, dass wir in 2009 Leitzinssenkungen sehen werden und auch der Spielraum bei den langfristigen Zinsen für Staatsanleihen nach oben mittelfristig beschränkt ist.


Da für Baufinanzierungskonditionen in Deutschland jedoch nicht die Bundesanleihen, sondern die Renditen von Pfandbriefen als Referenz gelten, ist für Finanzierungskunden besonders wichtig, wie sich die Risikoaufschläge dort entwickeln.

Hier haben wir im Laufe der Woche eine Ausweitung gesehen. Daher ist davon auszugehen, dass mit den höheren Pfandbriefrenditen in den nächsten Tagen auch die Konditionen für Baugeld um 0,20 bis 0,30 Prozentpunkte ansteigen werden.

Kunden sollten also ihre Finanzierungskonditionen sehr rasch festzurren.

Anschlussfinanzierungskunden, die derzeit den Markt beobachten, sollten ganz kurzfristig diese Chance ergreifen. Die immer noch flache Zinskurve hält den Aufpreis für Kalkulationssicherheit über lange Laufzeiten vorerst gering. Zudem sollten Anschlussfinanzierer die aktuelle Phase, in der es Forward-Darlehen ohne Aufschlag gibt, rasch nutzen. Schon jetzt auf bis zu 5 Jahre Zinssicherheit zum Nulltarif erlangen zu können, ist eine seltene Gelegenheit!


Tendenz
kurzfristig: aufwärts
mittelfristig: seitwärts

Haus- und Wohnungssuchende können sich bei unserem Finanzierungspartner Hannoversche Leben mit der Reservierungshypothek sechs Monate lang ein Darlehen zum aktuellen Zinssatz reservieren lassen – auch wenn sie ihre Wunschimmobilie noch nicht gefunden haben.


Mit der Reservierungshypothek schützen Sie sich vor steigenden Zinsen bis zum Abschluss des Bau- oder Kaufvertrags. Schon ein Zinsanstieg von einem halben Prozentpunkt würde ein 150.000-Euro-Darlehen mit zehn Jahren Zinsbindung um rund 9.000 Euro verteuern. Die Reservierung bei der Hannoverschen Leben ist komplett kostenlos und ohne Risiko, denn sind die Zinsen nach einem halben Jahr doch gesunken, erhält der Kunde automatisch den dann günstigeren Zinssatz bei der Hannoverschen Leben.


Bei Fragen zur Reservierungshypothek hilft Ihnen gerne Ihr Bauficheck24 Finanzierungsberater.

Unser Finanzierungspartner Sparda Bank Hannover übernimmt noch bis Ende September bei Neukunden, die mit einer Anschlussfinanzierung zur Sparda Hannover wechseln, nachgewiesene Grundbuch- und Notarkosten bis zu 200 Euro.


Ideal ist dieses Angebot auch für Kunden, deren Zinsbindung erst in den nächsten Monaten ausläuft. Denn die Sparda Hannover bietet Forward-Darlehen bis zu fünf Jahre im Voraus an – davon bis zu 36 Monate komplett ohne Forward-Aufschlag auf die aktuellen Konditionen.


Bei Fragen zu dieser Aktion und zu Anschlussfinanzierungen hilft Ihnen gerne Ihr Bauficheck24 Finanzierungsberater.

 Wenn die Zinsbindung eines Baudarlehens ausläuft, muss neu verhandelt werden. Für fünf, zehn oder fünfzehn Jahre wird die Höhe der Kreditzinsen bei Vertragsabschluss meist festgeschrieben. Für die Zeit nach der Zinsbindung macht die Bank in der Regel ein neues Angebot. Viele Hausbesitzer gehen ungeprüft darauf ein.

Fast 50 Prozent finanzieren weiter beim alten Institut, ohne zu vergleichen, ob der Markt nicht auch günstigere Zinsen bietet. Immerhin mehr als ein Prozentpunkt liegt zurzeit zwischen dem günstigsten und dem teuersten Baukredit-Anbieter. Die Höhe der Anschlussfinanzierung liegt durchschnittlich bei rund 110.000 Euro. Je nach Zinsdifferenz zwischen dem Angebot der Hausbank und der günstigsten Offerte lassen sich oft viele tausend Euro sparen. Das gilt vor allem, wenn das Restdarlehen noch relativ hoch ist. Bei 15jähriger Anschlussfinanzierung von beispielsweise 110.000 Euro spart man zwischen dem günstigsten und dem teuersten Anbieter insgesamt mehr als 17.000 Euro, denn jeder gesparte Zinseuro kann direkt in die Tilgung fließen.

Um nicht übereilt handeln zu müssen, sollte man sich rechtzeitig, also mindestens sechs Monate vor Ablauf der Zinsbindung, nach günstigsten Möglichkeiten für die Anschlussfinanzierung umsehen und Vergleichsangebote einholen.

Tipp: Ein günstigeres Konkurrenzangebot ist natürlich auch ein gutes Argument, wenn man mit der Hausbank über die Zinsen für den Anschlusskredit sprechen will.

Euro-Zinsen bewegen sich vorerst seitwärts
von Robert Haselsteiner (Gründer und Vorstand der Interhyp AG)

Wieder einmal richten sich die Augen der Investoren am Zinsmarkt auf die Bewegungen in den USA. Dort zeichnen die aktuellen Konjunkturdaten ein sehr schwaches Bild, da besonders die private Konsumnachfrage als Folge der Immobilienkrise und der Stagnation am Arbeitsmarkt in den letzten Monaten rückläufig ist. Weil der Konsum für fast 70% der US-Wirtschaftsleistung verantwortlich ist, kann diese Schwäche auch nicht von der stärkeren Export-Performance, die vom bis vor kurzem extrem schwachen Dollar profitiert hat, aufgefangen werden.

Da fallende Rohstoff- und Energiepreise auch eine Entlastung an der Inflationsfront für 2009 andeuten, sinkt derzeit die Wahrscheinlichkeit, dass die US-Notenbank die Leitzinsen von derzeit 2,0% anheben muss.

Bis zum Jahresende ist daher sicher nicht mit höheren Leitzinsen zu rechnen, was wiederum die langfristigen Kapitalmarktzinsen niedrig hält.

Das hat auch einen positiven Einfluss auf die Zinsentwicklung in Euroland, obwohl hier die Dinge doch etwas anders zu sehen sind. Auch wenn die Konjunktur in fast allen europäischen Ländern zuletzt unter Druck gekommen ist, hat die Europäischen Zentralbank (EZB) noch keine Entwarnung beim Inflationsdruck gegeben und wird daher so lange wie möglich die Leitzinsen auf dem aktuellen Niveau von 4,25% halten, um Stabilität zu erzielen.

Es wird sich zeigen, wie nachhaltig die derzeitig starken Preisrückgänge an den Energie- und Rohstoffmärkten sind und inwieweit damit der Inflationsdruck wieder aus dem System geht. Für die nächsten Monate jedenfalls erwarten wir noch kein Nachgeben der EZB. Bei den Kapitalmarktzinsen rechnen wir vorerst mit einer Seitwärtsbewegung auf dem aktuellen Niveau.

Sicherlich bleibt es für Baufinanzierungskunden weiterhin empfehlenswert, jetzt die aktuellen tieferen Zinsen zu nutzen und mit langen Zinsbindungen für Sicherheit zu sorgen. Die Zinskurve über die Laufzeiten ist derzeit sehr flach und das bedeutet, dass der Aufpreis für Kalkulationssicherheit recht niedrig ist.

Besonders für Anschlussfinanzierer ergeben sich durch den Wegfall der Forward-Aufschläge bei einigen Anbietern ausgezeichnete Möglichkeiten, jetzt schon zum Nulltarif die ablaufenden Zinsbindungen der nächsten fünf Jahre abzusichern.

Wenn man bedenkt, dass die Inflationsrate bei 4,0% liegt und Banken derzeit bis zu 5,0% auf Kundeneinlagen anbieten, wird deutlich, dass Baugeld zu ähnlichen Zinssätzen mit langen Laufzeiten sehr attraktiv ist.

Mieter müssen vor dem Hintergrund höherer Inflationsraten und stark gestiegener Neubaukosten in den nächsten Jahren mit Mietpreissteigerungen rechnen und sollten sich nicht von der stabilen Entwicklung der vergangenen zehn Jahre blenden lassen.

Diese waren historisch gesehen höchst untypisch und das Resultat eines Überangebotes aus den frühen 90er Jahren und historisch niedriger Inflationsraten. Der Inflationstrend hat aber gedreht. Kombiniert mit den günstigen Finanzierungschancen bieten sich daher sehr gute Einstiegsgelegenheiten am Wohnimmobilienmarkt. Darüber sollte jeder Mieter intensiv nachdenken.


Tendenz
kurzfristig: seitwärts
mittelfristig: aufwärts